Bail à loyer

Il s’applique particulièrement à toutes les propriétés non rurales, telles que maisons, appartements, chambres, magasins, etc. La capacité de donner ou prendre à loyer est la même que pour le bail à ferme. On suit aussi les mêmes règles quant à ce qui constitue le prix du bail, et quant à la forme dans laquelle on peut contracter (Voy. Bail à ferme, 2, 3 et 4). Sous quelque forme que l’on veuille traiter, il faut bien prendre garde de ne faire aucun acte qui engage avant d’être bien d’accord sur les conditions, et bien décidé à consommer le bail. Si, avant de contracter, on fait un échange de correspondances préliminaires, on doit avoir soin de ne rien écrire qui puisse être considéré comme une obligation de louer l’appartement, la maison, etc. Si l’une des parties prétend qu’elle ne s’est pas engagée et qu’il n’y a qu’un projet de bail auquel elle a pu renoncer, l’autre partie peut lui faire sommation de réaliser le bail par écrit, et, sur son refus, l’assigner pour avoir à exécuter le bail ou à payer des dommages-intérêts. Si le bail ne devait être fait que verbalement, et que l’une des parties niât son existence, la preuve ne pourrait pas se faire par témoins, même contre la partie de qui émanerait un commencement de preuve par écrit. Il faut se garder de donner au concierge l’espèce d’arrhes connues sous le nom de denier-à-dieu, et le propriétaire ou son représentant doit aussi éviter d’enlever l’écriteau indiquant l’objet à louer, avant que l’on soit bien d’accord sur la location.

1° Obligations du bailleur

Elles sont les mêmes que celles que lui impose le bail à ferme. Le propriétaire ou principal locataire doit donc mettre le locataire en possession de la maison, du corps de logis, de l’appartement, de la boutique, du magasin, etc., à l’époque convenue, sinon à celle fixée par l’usage des lieux. La chose louée est censée livrée tout entière alors même qu’il resterait encore à livrer quelque accessoire dont la privation n’empêcherait pas l’usage de cette chose ; telle serait, p. ex., une maison dont le propriétaire n’aurait pas encore mis en état, ou débarrassé, une pièce sans importance. La délivrance doit contenir tous les accessoires ; ainsi, avec une maison ou un appartement le propriétaire doit remettre les clefs, les lieux d’aisance, le bûcher, et autres dépendances. La chose louée doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce ; le locataire a donc le droit d’exiger que les fenêtres et les portes ferment bien, que les cheminées ne fument pas ; les dépenses à faire, si cette condition n’est pas remplie, sont au compte du bailleur. Si le locataire prend possession sans se plaindre et sans exiger que le propriétaire fasse les réparations nécessaires, il est censé avoir consenti à prendre les choses dans l’état où elles se trouvent ; il ne peut plus ensuite exiger que les réparations d’entretien, lesquelles sont toujours exigibles, lors même que le locataire, après avoir vu les lieux, aurait déclaré s’en contenter. Le locataire a le droit de refuser de prendre livraison avant que les réparations nécessaires soient terminées, et, en cas de retard, de demander des dommages-intérêts. En entrant en possession, le locataire fait bien de dresser contradictoirement un état des lieux, qui lui sert principalement pour fixer la situation dans laquelle il sera tenu de rendre les choses louées à l’expiration de son bail. — Pendant la durée du bail, le propriétaire est tenu de faire toutes les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives : il doit donc, sans qu’il soit besoin d’en rien dire dans le bail, maintenir les portes et fenêtres en bon état de clôture, empêcher la pluie de tomber dans l’intérieur, etc. S’il ne faisait pas ce qui est indispensable pour réparer les dégradations, le locataire pourrait exiger que les choses fussent remises en bon état, et, en cas de refus ou de négligence, se faire autoriser à effectuer lui-même les réparations au compte du propriétaire. Si les réparations que le propriétaire refuse sont indispensables pour rendre la maison, l’appartement, la boutique habitable, le locataire peut demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts. S’il y a des réparations considérables à faire et que le locataire empêche les ouvriers de pénétrer chez lui, il supporte les inconvénients des dégradations existantes, et n’a le droit de réclamer aucun dédommagement à l’expiration du bail. Lorsque des réparations sont urgentes, le propriétaire peut les faire malgré le locataire ; mais si ces réparations durent plus de 40 jours, le gène qui en résulte pour le locataire l’autorise à demander une diminution du prix de son loyer ; il peut même demander la résiliation, si les réparations rendent la maison ou la partie d’immeuble louée complètement inhabitable ou impropre à remplir l’objet de la location. — Le propriétaire doit garantir au locataire la paisible jouissance de la chose louée : il doit donc le défendre et l’indemniser dans le cas où des tiers le troubleraient dans sa possession ; à plus forte raison le propriétaire est responsable de ce qu’il fait lui-même et d’où il résulte un trouble quelconque dans la possession du locataire. Il ne peut, sans le consentement de celui-ci, masquer ou diminuer les vues existantes, bâtir de manière à ôter la vue d’un jardin, exhausser la maison d’un étage, imposer à l’immeuble des servitudes nouvelles, établir ou laisser établir, dans une maison louée en appartements, une maison de jeu, un café, une auberge, un atelier insalubre ; dans tous ces cas le locataire a droit à des dommages-intérêts ; et même si le trouble occasionne de graves inconvénients, il peut demander la résiliation du bail, à défaut par le propriétaire, après une mise en demeure, d’avoir fait disparaître le trouble. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire des pertes résultant des vices cachés de la chose louée, tels que des défauts de construction d’où résulterait menace de ruine ou chute de quelque partie de l’immeuble ; le locataire qui découvre les vices de la chose louée peut demander la résiliation, si le défaut la rend impropre à son usage, ou une diminution de prix si l’usage est simplement diminué, p. ex. si le locataire est privé d’une pièce de son appartement. — L’impôt foncier, et les impôts extraordinaires sont au compte du propriétaire, sauf, pour ces derniers, la part mise par la loi à la charge du locataire. L’État a le droit d’agir contre le locataire pour les impôts que le propriétaire ne paye pas, sauf au locataire à imputer ce qu’il a payé sur le prix de son bail, si le bail n’a pas stipulé qu’il payerait, soit tous les impôts, soit telle espèce d’impôts. — C’est le propriétaire qui est chargé de faire balayer la rue ou voie publique devant sa maison ; c’est lui qui répond, devant le tribunal de police, des contraventions aux arrêtés de police concernant le balayage. Si le bail impose le balayage au locataire, le propriétaire poursuivi a recours contre le locataire (Voy. Balayage). — Le propriétaire est tenu de participer au logement des gens de guerre quand il s’est réservé une portion de sa maison.

2° Obligations du locataire

Elles consistent dans l’usage légal et raisonnable de la chose louée ; dans le placement, dans les lieux loués, de meubles suffisants pour répondre des loyers ; dans l’exécution des réparations locatives, et dans le payement régulier des loyers. Pour ces différentes obligations, Voy. Locataire et Payement.

3° Manières dont le bail prend fin

Ce qui a été dit à cet égard du bail à ferme s’applique aussi aux baux à loyer. Faits par écrit, ils cessent de plein droit à l’expiration du temps pour lequel ils ont été passés. S’il n’y a pas eu de bail écrit, ou si le bail écrit ne contient rien qui indique sa durée, il est censé fait pour le temps déterminé par l’usage ; ainsi, en général, la location des maisons ou des appartements se fait à l’année : le point de départ de l’année du bail, quand il n’est pas fixé par un écrit, est réglé par l’usage des lieux ; ainsi, dans certains pays, le bail des maisons se fait du 11 novembre d’une année au 11 novembre de l’année suivante ; pour les maisons de campagne des environs de Paris, le bail se fait d’avril en avril : dans de pareils cas, si le bail commence avant l’époque usitée, le locataire paye, pour le temps qui s’est écoulé jusqu’à cette époque, une somme en proportion du prix fixé dans le bail pour l’année entière, et il recommence ensuite une année à partir de la période usuelle. — Quand un bail a été fait sans fixation de durée, il ne prend fin que par un congé, signifié, de part ou d’autre, dans le délai déterminé par l’usage des lieux (Voy. Congé). Le locataire doit quitter la maison ou l’appartement le jour de l’expiration du bail ou du congé, à midi au plus tard. S’il n’a pas rempli toutes les obligations envers le propriétaire avant de partir, celui-ci peut faire saisir ses meubles, et en empêcher l’enlèvement par le locataire. L’usage est que le propriétaire laisse au locataire un délai de grâce pour vider les lieux ; ce délai est, à Paris, de 8 jours pour les appartements de 400 fr. et au-dessous, et de 15 jours pour les appartements d’un prix plus élevé, ainsi que pour les maisons, les corps de logis entiers et les boutiques (C. Nap., art. 1752-1762).

4° Timbre et enregistrement

Voy. Bail à ferme.

Formules. — 1° Bail d’une maison.

Entre les soussignés M… (nom, prénoms, qualité ou profession, domicile), propriétaire… ; et M… (nom, prénoms, profession, domicile) ;

Il a été fait et convenu ce qui suit :

M… fait bail, par ces présentes, à M…, qui l’accepte, et ce pour… années, commençant le… et finissant le… (ou pour 3, 6 ou 9 ans, à la volonté du preneur, ou bien au choix respectif des parties, qui seront tenues de s’avertir réciproquement… mois avant l’expiration des 3 ou 6 premières années, commençant le…, finissant le…), d’une maison sise à…, rue…, n°…, composée de (rez-de-chaussée, étages, greniers, caves, cour, puits, citerne, etc. ; indiquer l’état actuel des lieux, et dire si le locataire s’en contente, ou mentionner qu’il sera fait, à l’entrée en jouissance, un état des lieux aux frais du propriétaire).

Le présent bail est fait aux clauses, charges et conditions ci-après, à savoir : (dire avec précision les conditions relatives aux réparations, aux meubles et effets qui devront garnir la maison, au droit de sous-louer ou de céder le bail, aux changements interdits ou permis aux parties, aux contributions, au curage des puits et à la vidange des fosses d’aisance, à l’exécution des règlements de police, aux objets à laisser en fin de bail, aux soins à donner aux arbres et jardins).

En outre, le présent bail est fait moyennant un loyer annuel de…, que le locataire s’oblige à payer au domicile du propriétaire, en espèces au cours ou billets de la Banque de France (mentionner si le payement se fera par année, par semestre ou par trimestre, et si une année a été payée d’avance).

(Il faut stipuler également ce qui devra avoir lieu si le propriétaire vend la maison pendant la durée du bail).

Dans le cas où le présent bail serait soumis à l’enregistrement, les droits et doubles droits seraient supportés par celle des parties qui, en n’exécutant pas ses engagements, aurait rendu l’enregistrement nécessaire (on peut aussi stipuler que l’enregistrement aura lieu immédiatement aux frais de l’une ou de l’autre partie).

Pour l’exécution du présent bail, les parties font élection de domicile qui sera attributive de juridiction, à…, chez M…

Fait double à…, le… (Signatures).

Nota. — S’il y a intervention d’une caution, on met : Fait triple à…

2° Bail d’une boutique (On y insère les clauses et conditions du bail d’une maison qui peuvent être applicables, et on y met la défense de faire concurrence aux autres industries établies dans la même maison, et la défense de changer la devanture et l’enseigne sans le consentement du bailleur).

3° Bail d’un appartement (Il faut en décrire toutes les pièces avec détail, ainsi que tous les objets dépendant de la location ou dont le locataire devra avoir ou partager la jouissance). — Dans les villes, la plupart des locations de simples appartements, quand ils n’ont pas une valeur considérable, se font verbalement ; dans ce cas, pour que chaque partie soit certaine de jouir des droits qui résulteront de la location, on rédige les conventions suivantes :

Entre les soussignés, M…, propriétaire d’une maison sise à…, rue…, n°… ; et M…, demeurant à… ;

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

M… fait à M…, qui l’accepte, bail d’un appartement dépendant de la maison ci-dessus désignée, et composé de…, moyennant un loyer annuel de…, payable de…, mois en… mois, aux époques ordinaires établies par l’usage.

Ce bail commencera le… et finira seulement par le congé que l’une des parties donnera à l’autre dans le délai fixé par l’usage. Il est fait aux charges de droit.

Fait double à…, le… (Signatures.)

4° Résiliation de bail. Entre les soussignés (noms, prénoms, professions, domiciles des parties), il a été fait et convenu ce qui suit :

Le bail fait à M…, pour… ans, à partir du… de… (telle maison, appartement, boutique, etc.), suivant acte du…, pour le loyer de… par an, est résilié à partir du… En conséquence, M… s’oblige à vider les lieux et à les remettre à M… pour ledit jour, en bon état de réparation (ou dans l’état où il les a reçus, ainsi que le constate la visite qui en a été faite contradictoirement le…).

M… fait réserve de tous ses droits et privilèges pour se faire payer de la somme de…, qui sera due lors de la sortie de M…, pour loyers échus ou à échoir depuis le… jusqu’à ladite sortie.

Fait double à…, le… (Signatures).